agrarszektor.hu • 2025. január 31. 07:02
Az ingatlantulajdonról lemondani szándékozók számára a közbeszédben gyakran emlegetett, de érdemben ritkán igénybe vett lehetőség az ingatlan állam részére történő ingyenes vagy visszterhes felajánlása. Az erdő, mint ingatlan állami tulajdonba kerülésére ugyanakkor a jogi szabályozás többféle módot is tartalmaz, beleértve az ingyenes, vagy az ellenérték fejében történő felajánlást, a kisajátítást, a hagyatéki eljárást és az osztatlan közös tulajdon felszámolásának speciális eseteit. Az alábbiakban részletesen megtudhatjuk ezen lehetőségeket, az egyes eljárások feltételeit, előnyeit és hátrányait.
I. Felajánlás az állam részére:
A Nemzeti Földalapról szóló 2010. évi LXXXVII. törvény (Nfatv.) 24. § (1) bekezdése alapján az ingatlan földrészlet tulajdonosa az Agrárminisztérium Nemzeti Földlapjához (NFA) - jogelődje a Nemzeti Földügyi Központ (NFK) - intézett írásbeli nyilatkozattal ingyenesen vagy ellenérték megjelölésével felajánlhatja földrészletét a Magyar Állam javára. Nem lehet az ajánlatban közölt áron megvásárolni a felajánlott földrészletet, ha az ajánlati ár a helyben kialakult piaci árat meghaladja - írja a NAK.
1. Ingyenes felajánlás
Az ingatlan tulajdonosa írásbeli nyilatkozattal, egy erre rendszeresített formanyomtatvány kitöltésével, ingyenesen felajánlhatja földrészletét a Magyar Állam javára. Az ingyenes felajánlás feltételei közé tartozik, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes legyen, valamint természetbeni állapota ne térjen el az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatoktól. Az ingyenes felajánlás előnye, hogy az ingatlan tulajdonosa mentesül az ingatlan fenntartásával járó költségektől.
Nem tekinthető ingyenes felajánlásnak a kérelem az alábbi esetekben:
- a felajánlani kívánt ingatlanon teher (pl. földhasználati jog, haszonélvezeti jog, özvegyi jog, végrehajtási jog, jelzálogjog és ahhoz kapcsolódó elidegenítési tilalom, terhelési tilalom, telki szolgalmi jog, stb.) található;
- a felajánlani kívánt ingatlan erdő művelési ágban nyilvántartott, azonban a területen a faállomány letermelésre került;
- a felajánlani kívánt ingatlan természetbeni állapota eltér az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett művelési ágtól, és annak helyreállítása magas költségekkel jár (pl. szőlő művelési ágú ingatlanról hiányzik az ültetvény).
Amennyiben a bejegyzett teher a felajánló személy tulajdoni jogához kapcsolódik, a bejegyzett teher töröltetéséről a kérelmezőnek szükséges gondoskodnia, amit a földhivatalnál tehet meg. Az ingyenes felajánlásról részletes tájékoztató olvasható az NFA honlapján, továbbá formanyomtatvány is elérhető.
2. Ellenérték fejében történő felajánlás
Az ingatlan tulajdonosa ellenérték fejében is felajánlhatja földrészletét a Magyar Állam részére. Az eljárás során a tulajdonosnak formanyomtatványt kell kitöltenie és benyújtania az NFA-hoz. Az ellenérték fejében történő felajánlás előnye, hogy a tulajdonos pénzbeli kompenzációt kap az ingatlanért. Hátránya, hogy az eljárás hosszabb időt vehet igénybe, és az ingatlan per-, teher- és igénymentességét biztosítani szükséges, továbbá a felajánlónak vállalni kell az eljárás során felmerülő költségeket, úgymint az értékbecslés, vagy a szerződéskötés díja. Az ellenérték fejében történő felajánlásról részletes tájékoztató olvasható az NFA honlapján.
3. Telekalakítási eljárás
A telekalakítási eljárás során az ingatlanok alapterületében, elrendezésében történő változtatásokra kerül sor, amelyeket az ingatlan-nyilvántartásban is átvezetnek. A telekalakítási eljárás célja lehet telekcsoport újraosztása, telekfelosztás, telekegyesítés vagy telekhatárrendezés. Az eljárást a föld fekvése szerint illetékes földhivatali osztálynál lehet elindítani, az általuk záradékolt változási vázrajz és telekalakítás engedélyezési eljárásra vonatkozó kérelem szükséges hozzá. A telekalakítási eljárás során felmerülhetnek még az ún. telekalakítással vegyes adásvételi/ajándékozási szerződések is. Az eljáráshoz ügyvédi és földmérői közreműködés szükséges. Amennyiben az ingatlanban az állam is résztulajdonos, szereplője lesz az eljárásnak.
4. Földcsere
A földcsere során a tulajdonosok földjeiket elcserélik egymással, amely lehetőséget biztosít a birtokösszevonásra és a gazdaságosabb földhasználatra. A földcsere partner lehet az állam is, ilyenkor a csere tárgyát képező földrészleteknek tehermentesnek és közel azonos piaci értékűnek kell lenniük. Az eljárás során a tulajdonosok cserekérelmet nyújtanak be az NFA-hoz, független értékbecslő állapítja meg a cserére felajánlott földrészletek piaci értékét. A szakértői vélemény elkészítésének díját (mind a magán-, mind az állami tulajdonú ingatlanok vonatkozásában) minden esetben a kérelmezőnek kell viselnie, így akkor is, ha az ügylet a kérelmező elállása következtében eredménytelenül zárul.
Szeretnénk felhívni a figyelmet, hogy az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló 2009. évi XXXVII. törvény (Erdőtörvény) 8. § (4) bekezdése alapján: „Az állam 100%-os tulajdonában álló, gazdasági elsődleges rendeltetésű, 10 hektárnál nagyobb, természetben összefüggő, átmeneti erdő, kultúrerdő és faültetvény természetességi állapotú erdő állami tulajdonból történő kikerülésére kizárólag azonos vagy magasabb természetességi állapotú erdővel történő birtokösszevonási célú földcsere vagy csere útján, az optimális állami birtokszerkezet kialakítása céljából kerülhet sor.”
Az állami tulajdonba tartozó területekre egyéb speciális részletszabályok vonatkozhatnak, a cserekérelmekkel kapcsolatos további tájékoztatás megtalálható az NFA honlapján.
II. Az állam részére történő felajánlás lehetőségének alkalmazása más eljárásokban, szabályozásokban
1. Az erdőgazdálkodás jelentős közérdekű korlátozása
Az Erdőtörvény 28/E. §-a szerint, ha az állam vagy az önkormányzat nem 100%-os tulajdonában lévő erdőben jelentős közérdekű korlátozást vezetnek be az erdőgazdálkodásra vonatkozóan, akkor az erdő tulajdonosa, közös tulajdon esetén a tulajdonosok tulajdoni hányad alapján számított kétharmadának hozzájárulásával az erdőgazdálkodó, annak hiányában az erdő használatára jogosult kezdeményezheti az erdő adásvétel vagy földcsere útján történő állami tulajdonba vételét. Ez a korlátozás például lehet a faanyagtermelés megszüntetése, fafajcserés erdőszerkezet-átalakítás, vagy az erdő alacsonyabb záródással való fenntartása. Az állam nem utasíthatja vissza az ajánlatot, ha az a helyi piaci árat nem haladja meg.
2. Természeti károk által sorozatosan sújtott erdő
Az Erdőtörvény 57/A. §-a alapján ha egy - nem az állam kizárólagos tulajdonában lévő - legalább 2 hektáros erdőterületen a faállomány az erdőgazdálkodónak fel nem róható okból 5 éven belül egymást követően legalább két alkalommal 70%-ot elérő mértékben károsodik, és az újabb károsodás kockázata - amely ellen a védekezés az erdőgazdálkodótól nem várható el - tartósan fennáll, akkor a tulajdonos, közös tulajdon esetén a tulajdonosok tulajdoni hányad alapján számított kétharmadának hozzájárulásával az erdőgazdálkodó, annak hiányában az erdő használatára jogosult kezdeményezheti az erdő adásvétel vagy értékarányos földcsere útján történő állami tulajdonba vételét. A kérelmet az erdészeti hatóság a közérdekűség és a kivételesség vizsgálata nélkül bírálja el.
3. Tulajdon elaprózódásának megakadályozása hagyatéki eljárás során
A hagyatéki eljárások során gyakran előfordul az eset, hogy úgymond „többe kerül a leves, mint a hús”, azaz a pl. kis értékű ingatlanok esetében a hagyatéki eljárással járó költségeket sem fedezi a várható örökség vagy az örökösök nagy száma és együttműködésük (hiánya) okán nincs reális lehetőség az tulajdonszerkezet elaprózódásának megakadályozására. Ezen esetek megelőzésére 2023. január 1-től annak érdekében, hogy az örökösök elkerüljék a tulajdoni hányad tovább bontását lehetőség van arra, hogy:
- osztályos egyezség útján az egyes vagyonelemekről akként rendelkeznek, hogy a földnek minősülő ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egy örökös szerzi meg,
- az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egyben értékesítsék,
- az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot egyben, ingyenesen felajánlják az állam javára.
Ha ezek közül egyikre sem kerül sor, akkor a tulajdoni hányadot a törvényes öröklés szabályai szerint megöröklik ugyan, de azt öt éven belül értékesíteniük kell, vagy egyikük tulajdonába kell adni, vagy az állam javára ingyenesen fel kell ajánlaniuk, A lényeg, hogy az egész ingatlant érintően gondoskodni kell az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről. Ha ennek nem tesznek eleget, akkor az örökléssel érintett tulajdoni hányadok esetében kényszerértékesítésre kerül sor.
2024. július 9-étől a hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény több ponton módosult. A módosítást követően immáron nem csak termőföldet (beleértve az erdőterületeket is), hanem utat, árkot, mocsarat, halastavat, csatornát is ajándékként fel lehet ajánlani az álam részére, és így az állam viseli az ezzel járó költségeket. (Korábban, ha az örökösök visszautasították az örökséget, úgy az az öröklési rendben őket követőkre szállt át, akiknek szintén dönteniük kellett az örökség elfogadásáról/visszautasításáról, ez kiskorú örökösöknél különösen bonyolította a helyzetet.)
III. Állami tulajdonba kerülés kisajátítás útján
Bár nem önkéntes, de érdemes pár szót szentelni a kisajátítási eljárásnak is. A kisajátítási eljárás során az állam vagy önkormányzat közérdekű célokra igénybe veheti a magántulajdonban lévő ingatlant teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás mellett. Az erdők esetében ez fontos eszköz lehet például természetvédelmi célok megvalósítása érdekében. A kisajátításról szóló 2007. évi CXXIII. törvény (Kstv.) kimondja, hogy kisajátítással ingatlan tulajdonjoga csak kivételesen, az e törvényben meghatározott közérdekű célból, feltételekkel és módon vonható el. Az erdők kisajátítása közérdekű célból történhet, például természetvédelmi területek létrehozása, fenntartható erdőgazdálkodás, véderdő telepítése, védőfásítás és közérdekű erdőtelepítés céljából [Kstv. 2. § k) és m) pontok].
A kisajátítás egy speciális eseteként a földeken fennálló közös tulajdon egyszerűsített felszámolása során az ingatlan tulajdonosai dönthetnek úgy, hogy kezdeményezik az ingatlan állam általi kisajátítását. Az eljárást az ingatlan bármelyik tulajdonosa kezdeményezheti, ha az adott helyrajzi számra már legalább három alkalommal elindították a megosztási eljárást, de az minden esetben eredménytelenül zárult, és a tulajdonosok száma meghaladja a 100 főt, vagy legalább 30 fő esetén az egy főre eső átlagos területnagyság kisebb mint 0,5 hektár. A kisajátításról a Nemzeti Földalap Kezeléséért felelős szerv dönt, figyelembe véve a földvásárlásra rendelkezésre álló költségvetési keretet.