A termőföldértékelés online programjának hazai kifejlesztője és alkalmazója az Agrotax Kft. 2016 óta készíti és adja ki éves országos termőföldpiaci körképét, az Agrotax Iránytűt. A cég országos adatbázisa - a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (NAIH) részére bejelentett és ajánlásainak figyelembevételével kialakított, jogtiszta környezetben - a jegyzői közzétételeken alapuló piaci termőföld forgalom folyamatos célhoz kötött monitorozásával készül - olvasható az Agrotax közleményében.
A 2024-es év elemzését 23 559 hektárnyi (2023: 29 127 db) szántó, gyep, erdő, szőlő, gyümölcsös művelési ágba sorolt termőföld adásvételi árai alapján végezték el a szakemberek.
Az elemzés során figyelembe vett termőföldek több mint 70 százaléka - több mint 16 ezer hektár, 9 946 darab kifüggesztés - szántó besorolás alá tartozott. A második, az adásvételek közel 16 százalékát (2 324 darab tranzakció) és az eladott összterület 18 százalékát adó erdő volt (4 271 hektár). Ezt követte a gyep-rét-legelők, amelyek a tranzakciók közel 10 százalékát, az eladott összterületnek pedig 8 százalékát adták. A tavalyi piaci forgalom 2 százalékát a gyümölcsösök, míg a szőlők közel 1 százalékát adták.
Országos átlagárak
2024-ben a termőföld átlagára 2,431 millió forint volt, ami 8,3 százalékos drágulást jelent az egy évvel korábbnál (2023: 2,172 M Ft). Az országos átlagtól jócskán eltérnek egyes vármegyék átlagárai. Továbbra is Közép-Magyarországon (3,616 M Ft /ha) a legdrágább a termőföld, ahol egymillió forinttal emelkedett egy év alatt az átlagár (2023: 2,6M Ft/ha). Észak-Magyarországon (1,86 M Ft/ha) maradt a legalacsonyabban az átlagár, de egy év alatt 5,6 százalékkal emelkedett (2023: 1,733 M Ft/ha).
Vármegyei bontásban vizsgálva magas, 2,5 millió forintos átlagár Hajdú-Bihar (2,915 M Ft/ha), Tolna (2,818 M Ft/ha), Békés (2,758 M Ft/ha), Szabolcs-Szatmár-Bereg (2,650 M Ft/ha) valamint Győr-Moson-Sopron (2,572 M Ft/ha) vármegyékben alakult ki. A legalacsonyabb, hektáronkénti 1,5 millió forint alatti átlagár Nógrád (1,448 M Ft/ha) vármegyében volt.
A termőföldpiaci kínálatban már egyre ritkább jelenik meg magas minőségű és nagy földterület. Emiatt mind az eladóknak, mind a vevőknek hozzá kell szokniuk, hogy nem elég csak az átlagárak mozgását figyelembe venni egy tranzakció esetén.
A hazai földpiacot továbbra is az erős kereslet jellemzi, míg a kínálatban egyre nagyobb mértékben jelennek meg kisebb és alacsonyabb minőségű és emiatt olcsóbban eladott földek. A kínálat ilyen jellegű átalakulása látványosan először 2023-ban mérsékelte az országos átlagárat, de ez a tendencia tavaly is befolyásolta a piaci átlagárak alakulását. A legkelendőbb művelési ágban, a szántóföldre továbbra is jellemző az erőteljesebb drágulás, míg a kisebb forgalmú erdő vagy gyümölcsösnél gyakran találkozunk extrém árakkal is
- nyilatkozta Sáhó László, az Agrotax Kft. ügyvezetője.
Szántók
A legértékesebb termőföld, a szántó hektáronkénti országos átlagára az előző évhez hasonló mértékben, 3,4 százalékkal 2,501 millió forintra emelkedett (2023: 2,419 M Ft/ha). A tavalyi teljes termőföldpiaci forgalom 70 százalékát adták a szántók, 16 ezer hektárt meghaladó összterülettel, illetve 9 946 darab kifüggesztéssel. Az átlagárak mindenütt emelkedtek, kivéve Észak-Magyarországot, ahol enyhe, 0,8 százalékos csökkenés volt (2024: 1,94 M Ft/ha, 2023: 1,954 M Ft/ha), míg a legnagyobb mértékben, 8 százalékkal a Dél-Dunántúl régióban nőtt az átlagár.
A legmagasabb átlagár ismét az Észak-Alföldön (2,737 M Ft/ha) alakult ki. Vármegyei szinten a legmagasabb, 3 millió forint feletti átlagár továbbra is Hajdú-Bihart (3,305 M Ft/ha), míg a legalacsonyabb Nógrád (1,573 M Ft/ha) vármegyét jellemezte, de két millió forint alatti átlagár alakult ki Heves (1,918 M Ft/ha), illetve Zala vármegyékben is (1,946 M Ft/ha).
Kovács Norbert közgazdász, vezető elemző arra hívta fel a figyelmet, hogy:
Éves elemzésünk készítése közben azt tapasztaltuk, hogy egyre fontosabb kiemelni a területi átlagárak mozgása mögötti változásokat, a kínálatban szereplő földterületek jellemzőit, mert ez segít megérteni az országos átlagár, valamint az egyes régiók országostól eltérő árváltozásait. Például az elmúlt 9 évben a hektáronkénti szántóár átlagos évi növekedése minden vármegyében 8,4% feletti volt, azonban a méretosztályokat nézve ez már nem igaz. Az eltérő ármozgásokat a forgalmazott földek ár-, valamint méret- és minőség szerinti összetételének változása együttesen okozta.
Tavaly az átlagos értékesített területnagyság a szántóknál 1,67 hektár volt. A legnagyobb, 20 hektárt meghaladó parcellákért a szántók országos átlagáránál 18,2 százalékkal kellett a vevőknek magasabb árat adniuk. Azonban ezek a tranzakciók az országos összes eladásnak csupán 0,3 százalékát adták, míg az eladott földterület mintegy 5,7 százalékát. A legnagyobb forgalma az 1 és 5 hektár közötti szántóknak volt, amelyekért átlagosan 1,3 százalékkal kértek többet az előadók, mint a szántók országos átlagára. A tranzakciók 37,3 százalékát adták ezek a kifüggesztések, az értékesített szántók összterületének pedig közel felét (48,1 %).
Gyep
2024-ben átlagosan 2,451 millió forintos hektáronkénti áron keltek el a gyepterületek. Regionális szinten Közép-Magyarország mellett Nyugat-Dunántúlon volt (2,977 M Ft/ha) a legmagasabb átlagár, míg a legalacsonyabb, 2 millió forint alatti a Dél-Alföldön (1,789 M Ft/ha). Ezt a művelési ágat jellemzi, hogy egyes régiókban az alacsony kínálat miatt akár extrém árak is kialakulhatnak, mint például Budapesten illetve Pest vármegyében.
Erdők
2024-ben az erdőkért átlagosan, hektáronként 1,332 millió forintot kellett adni, ami 19 százalékos emelkedés az egy évvel korábbihoz képest (2023: 1,307 M Ft/ha). A legmagasabb, másfél millió forintot meghaladó regionális átlagár az Észak-Alföldön (1,548 M Ft/ha), míg a legalacsonyabb Észak-Magyarországon (1,194 M Ft/ha) alakult ki, de elmondható, hogy tavaly az ország minden régiójában 1 millió forint feletti átlagár alakult ki.
Gyümölcsös
A gyümölcsös piacára is jellemző, hogy egyes területeknél a szűk kínálat miatt extrém árak is kialakulhatnak, ami nagyon torzíthatja az országos átlagárat. Ezektől eltekintve a gyümölcsös országos átlagára tavaly 3,892 millió forint volt hektáronként. A legmagasabb érték a Dél-Alföldön (5,746 M Ft/ha), a legalacsonyabb átlagár pedig a Közép-Dunántúlon (2,398 M Ft/ha) alakult ki, hasonlóan Észak-Magyarországhoz (2,469 M Ft/ha). Kiugróan magas ár ismét Közép-Magyarországon (26,916 M Ft/ha) volt megfigyelhető.
Szőlő
2024-ben a szőlők országos hektáronkénti átlagára 3,661 M Ft volt (2023: 3,668 M Ft/ha), és továbbra is igen eltérő tranzakciós számok jellemezték az egyes régiókat. A legmagasabb hektáronkénti átlagár Közép-Dunántúlon (7,82 M Ft/ha) alakult ki, de 5 millió forint feletti átlagár jellemezte Közép-Magyarországot (5,373 M Ft/ha) is. A legalacsonyabb regionális átlagár Észak-Magyarországon (2,052 M Ft/ha) alakult ki.
Szántók haszonbérlete
A haszonbérleti díj országos átlagos értéke 93 731 Ft/hektár/év volt (2023: 96 756 Ft/ha/év). A legmagasabb átlagos haszonbérleti díjat a Dél-Alföldön (102 307 Ft/ha/év) kellett fizetni, de hasonlóan magas átlagár jellemezte a Dél-Dunántúlt is (98 365 Ft/ha/év). A legalacsonyabb átlagos haszonbérleti díjat Észak-Magyarországon (81 378 Ft/ha/év) kérték. A legdrágább vármegye ismét Tolna lett (112 887 Ft/ha/év), de 100 ezer forint feletti bérleti díj jellemző Békés és Hajdú-Bihar vármegyékre is. A legalacsonyabb átlagos haszonbérleti díjat Zala vármegyében (73 691 Ft/hektár/év) kérték.
Az Agrotax Hozamindex értéke 2024-ben 4,24% volt (2023: 4,45%, 2022: 4,11 %). (A mutató a szántók bérbeadásából származó országos átlagos éves hozamot, a települési átlagos hozamok súlyozatlan átlagaként mutatja meg.)
